徳島で空き家を放置する5つのリスク｜特定空家と固定資産税6倍を解説

ご実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家になっている――徳島ではそんなご家庭が年々増えています。「いつか片付けよう」「まだ大丈夫だろう」と思っているうちに、空き家は少しずつ傷み、気づけば固定資産税や近隣トラブル、行政からの指導といったさまざまなリスクを抱えてしまうことがあります。本記事では、徳島で空き家を放置することで生じる5つのリスクと、よく耳にする「固定資産税が6倍になる」という話の本当のところ、そして2023年に強化された空き家対策の法律について、地元徳島で2009年から整理・片付けに携わってきた便利堂ネコの手が、できるだけわかりやすくご説明します。

徳島は空き家率が全国でも高い県です

総務省が公表した令和5年（2023年）の住宅・土地統計調査によると、徳島県の空き家率は約21％で、和歌山県と並んで全国でもっとも高い水準にあります。全国平均が約13.8％であることと比べても、徳島の空き家の多さが際立っているのがわかります。

背景には、人口減少や高齢化、若い世代の県外への転出などがあります。ご両親が住んでいた家を相続したものの、お子さま世代は徳島市内や県外で生活していて戻る予定がない、というケースは決して珍しくありません。空き家そのものは悪いことではありませんが、管理されないまま放置された空き家は、所有者であるご家族にとって思わぬ負担になることがあります。まずは、どんなリスクがあるのかを正しく知ることが、対策の第一歩です。

徳島で空き家を放置する5つのリスク

空き家を管理せず放置していると、主に次の5つのリスクが少しずつ大きくなっていきます。一つずつ見ていきましょう。

リスク① 固定資産税が最大で約6倍になることがある

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、固定資産税の課税標準が抑えられています。国土交通省の資料によると、● 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が6分の1、● 一般住宅用地（200㎡を超える部分）は3分の1に軽減されています。

ところが後述する「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、市町村から勧告を受けると、この住宅用地特例が外れてしまいます。小規模住宅用地の場合、6分の1の軽減がなくなることで、土地の固定資産税が最大で約6倍になる可能性があるのです。これが「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と言われる理由です。

リスク② 行政からの指導・命令、過料や強制解体の対象になる

管理が行き届かない空き家が周囲に危険や悪影響を及ぼすと判断されると、市町村による段階的な行政指導の対象になります。助言・指導から始まり、改善されなければ勧告、命令へと進み、命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されることがあります。さらに、倒壊の危険が切迫しているなどの場合には、行政が所有者に代わって解体する「行政代執行」が行われることもあります。行政代執行にかかった解体費用は、最終的に所有者が負担しなければなりません。木造家屋の解体には数十万円から百万円以上かかることもあり、大きな出費になりかねません。

リスク③ 倒壊・外壁の落下による近隣トラブルと損害賠償

長く放置された空き家は、屋根瓦のずれ、外壁のひび割れ、シロアリ被害などで少しずつ傷んでいきます。台風や地震の多い地域では、瓦やトタン、ブロック塀の一部が飛んだり崩れたりして、隣家やお隣の車、通行人にけがをさせてしまうおそれがあります。万が一そうした事故が起きれば、所有者が損害賠償の責任を問われる可能性があります。徳島は台風の通り道になることもあり、建物の老朽化は他人事ではありません。

リスク④ 不法侵入・放火・不法投棄など防犯面の不安

人の出入りがない空き家は、不法侵入や放火、ゴミの不法投棄、害獣・害虫のすみかになりやすく、地域の防犯・衛生環境にも影響します。郵便物がたまったり庭木が伸び放題になったりすると、「ここは管理されていない家だ」という印象を与え、トラブルを招きやすくなります。ご近所に気をつかいながら遠方から管理を続けるのは、ご家族にとって心理的な負担にもなります。

リスク⑤ 資産価値が下がり、売却や活用が難しくなる

建物は傷みが進むほど価値が下がり、買い手も見つかりにくくなります。家財道具が残ったままの家は内見の印象も悪く、結果的に解体費用や残置物処分の負担が買主との交渉で問題になることもあります。「いつか」と先延ばしにするほど、選べる選択肢は狭まっていくのが空き家の難しいところです。早めに動くことで、売却・賃貸・解体・活用など、より多くの道を残せます。

「特定空家」「管理不全空家」とは｜2023年の法改正

リスク①②に出てきた「特定空家」「管理不全空家」という言葉について、もう少し詳しく見ていきます。これらは「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」という法律で定められています。空家法は2015年（平成27年）に全面施行され、2023年（令和5年）12月に改正法が施行されて、対策がさらに強化されました。

特定空家の4つの状態

「特定空家」とは、次のいずれかの状態にあると市町村が判断した空き家を指します。

● ① そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
● ② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
● ③ 適切な管理が行われず著しく景観を損なっている状態
● ④ その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切な状態

これらに該当すると、行政からの指導・勧告・命令の対象となり、勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れます。

2023年改正で加わった「管理不全空家」

2023年12月の改正で新しく設けられたのが「管理不全空家」という区分です。これは、まだ特定空家には至っていないものの、放置すれば特定空家になるおそれがある状態の空き家を指します。窓ガラスが割れている、庭木が大きく茂って越境している、といった段階でも対象になり得ます。重要なのは、管理不全空家でも勧告を受ければ住宅用地特例が外れる点です。つまり、以前より早い段階で固定資産税の負担増につながる可能性が出てきたということです。

指導から代執行までの流れ

行政の対応は、いきなり解体や課税強化になるわけではなく、段階を踏んで進みます。一般的な流れは「助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行」です。多くの場合、最初は助言・指導という形で改善のお願いが来ます。この早い段階で対応すれば、固定資産税の特例が外れることも、過料や代執行に進むこともありません。通知が届いたら放置せず、早めに行動することが何よりの対策になります。なお、法律の適用や個別の判断については、お住まいの市町村の空き家担当課や、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。

徳島で空き家リスクを避けるためにできること

リスクを並べると不安になるかもしれませんが、早めに手を打てば防げることばかりです。徳島で空き家を持つご家族が、今からできることを整理します。

まずは現状を把握し、定期的に管理する

遠方にお住まいの場合でも、年に数回は風を通し、郵便物の整理や庭木の手入れ、雨漏りやひび割れのチェックをしておくと、傷みの進行を大きく遅らせられます。とはいえ、徳島のご実家まで頻繁に通うのが難しい方も多いでしょう。そうした場合は、地元の業者に管理や片付けを部分的に頼むのも一つの方法です。

相続した空き家は「相続登記」の確認も忘れずに

もう一つ見落とされがちなのが、不動産の名義変更にあたる相続登記です。2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。施行前に発生した過去の相続も対象で、その場合は2027年（令和9年）3月31日までか、取得を知った日から3年以内のいずれか遅い日までが期限とされています。ご実家を相続したまま名義がご両親のままになっていないか、この機会に確認しておくと安心です。手続きの詳細や個別のご事情については、司法書士や法務局の窓口にご相談ください。

家財の整理・片付けが選択肢を広げる第一歩

空き家を売る・貸す・解体する、いずれの道に進むにしても、まず必要になるのが家の中に残された家財道具の整理・片付けです。長年使われてきた家には、家具・家電・思い出の品などが数多く残っています。これらを片付けて家を空の状態にすることで、はじめて売却査定や解体の話が具体的に進みます。便利堂ネコの手では、徳島県全域で空き家整理・片付けのお手伝いをしており、仏壇やお位牌などの供養・お焚き上げ（提携寺院）にも対応しています。何から手をつければいいかわからないという段階でも、まずは現地を見せていただき、無料でお見積りをご提示します。お見積り後の追加料金は一切いただきません。

徳島の空き家整理・片付けは便利堂ネコの手へ

徳島は全国でも空き家が多い県だからこそ、「うちはまだ大丈夫」と思っているうちにリスクが積み重なってしまいがちです。固定資産税の負担増、行政からの指導、近隣トラブル――そのどれもが、早めの管理と片付けで防げるものばかりです。徳島県全域・年中無休で対応する便利堂ネコの手は、2009年の創業以来、地元のご家族に寄り添いながら遺品整理・生前整理・空き家整理のお手伝いを重ねてまいりました。女性スタッフの対応も可能ですので、「まずは話を聞いてみたい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。徳島のご実家の今後を、一緒に考えさせていただきます。